Immobilienkauf zu zweit ohne Trauschein: Was im Grundbuch geregelt sein sollte

Warum unverheiratete Paare anders planen müssen

Ehepaare können sich beim Immobilienkauf auf ein dichtes Netz gesetzlicher Regeln verlassen. Güterrecht, Erbrecht und Steuerrecht greifen ineinander und fangen viele Situationen auf, an die beim Kauf niemand denkt. Für Paare ohne Trauschein gilt nichts davon automatisch. Was nicht ausdrücklich geregelt ist, bleibt im Ernstfall ungeregelt, und die gesetzlichen Auffangregeln führen oft zu Ergebnissen, die keiner der beiden wollte.

Kein Güterrecht, kein Zugewinnausgleich

Bei Ehepaaren sorgt der Zugewinnausgleich im Fall einer Scheidung dafür, dass Vermögenszuwächse während der Ehe geteilt werden. Für unverheiratete Paare gibt es diesen Mechanismus nicht. Wer im Grundbuch steht und mit welchem Anteil, ist bei einer Trennung praktisch die einzige Grundlage. Zahlungen, die ein Partner geleistet hat, ohne dass sich das im Grundbuch spiegelt, lassen sich später nur schwer und oft gar nicht zurückfordern.

Kein gesetzliches Erbrecht

Stirbt ein Partner, erbt der andere nach dem Gesetz nichts. Der Anteil an der Immobilie geht an Kinder, Eltern oder Geschwister des Verstorbenen. Der überlebende Partner wird damit unvermittelt Miteigentümer neben Menschen, mit denen er möglicherweise kein enges Verhältnis hat, und muss im ungünstigsten Fall mit deren Forderungen rechnen.

Andere Steuerregeln

Auch steuerlich werden unverheiratete Partner wie Fremde behandelt. Das betrifft die Erbschaft- und Schenkungsteuer ebenso wie die Grunderwerbsteuer bei späteren Übertragungen zwischen den Partnern. Wer diese Unterschiede nicht kennt, trifft beim Kauf Entscheidungen, deren Folgen sich erst Jahre später zeigen.

Hinzu kommt, dass viele Paare die Unterschiede zur Ehe gar nicht kennen. Wer seit Jahren zusammenlebt, gemeinsame Kinder hat und ein gemeinsames Konto führt, geht oft davon aus, rechtlich ähnlich gestellt zu sein wie ein Ehepaar. Für den Immobilienkauf ist diese Annahme der häufigste und folgenreichste Irrtum.

Die Eigentumsform im Grundbuch

Die erste und wichtigste Entscheidung fällt beim Notar: In welcher Form erwerben die beiden die Immobilie? Für Paare kommen im Wesentlichen zwei Varianten in Betracht, die sich in ihren Folgen deutlich unterscheiden.

Bruchteilseigentum

Die häufigste Form ist das Miteigentum nach Bruchteilen. Im Grundbuch steht dann etwa, dass jeder Partner zur Hälfte Eigentümer ist. Jeder Anteil kann grundsätzlich selbstständig verkauft, belastet oder vererbt werden. Die Verwaltung des gemeinsamen Objekts richtet sich nach gesetzlichen Regeln, die im Alltag gut funktionieren, im Streit aber an Grenzen stoßen.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Alternativ können die Partner eine Gesellschaft gründen, die selbst Eigentümerin wird. Seit der Reform des Personengesellschaftsrechts muss eine solche Gesellschaft vor dem Grundstückserwerb im Gesellschaftsregister eingetragen sein. Der Vorteil liegt in der Gestaltungsfreiheit des Gesellschaftsvertrags, der Nachteil im höheren Aufwand und in der Komplexität, die für viele Paare nicht nötig ist.

Die Quote richtig festlegen

Ob hälftig oder in anderen Anteilen erworben wird, sollte sich an den tatsächlichen Beiträgen orientieren. Bringt ein Partner deutlich mehr Eigenkapital ein, ist eine Aufteilung von sechzig zu vierzig oder siebzig zu dreißig oft fairer als die reflexhafte Hälfte. Eine Quote, die nicht zu den Beiträgen passt, kann außerdem als Schenkung gewertet werden, mit den entsprechenden steuerlichen Folgen.

Finanzierung und Haftung

Banken vergeben Darlehen an Paare in der Regel gemeinsam. Beide Partner unterschreiben, beide haften. Das ist bei der Kreditentscheidung ein Vorteil, kann bei einer Trennung aber zu einer erheblichen Belastung werden.

Gesamtschuldnerische Haftung

Als Gesamtschuldner haftet jeder Partner der Bank gegenüber für das gesamte Darlehen, unabhängig von seinem Anteil im Grundbuch. Zieht ein Partner aus und zahlt nicht mehr, kann die Bank die volle Rate vom anderen verlangen. Ein Ausgleich zwischen den Partnern ist zwar möglich, muss aber im Zweifel eingeklagt werden.

Eigenkapital dokumentieren

Wer mehr Eigenkapital einbringt, sollte das schriftlich festhalten, idealerweise in einer notariellen Vereinbarung. Kontoauszüge allein reichen oft nicht, weil später strittig sein kann, ob eine Zahlung als Darlehen an den Partner, als Schenkung oder als eigener Anteil am Kaufpreis gemeint war. Eine klare Regelung erspart diese Auseinandersetzung.

Laufende Kosten und Tilgung

Auch die laufenden Zahlungen sollten geregelt sein. Zahlt ein Partner die Kreditrate, der andere die Nebenkosten und den Haushalt, kann sich über die Jahre ein deutliches Ungleichgewicht im Vermögensaufbau ergeben. Eine Vereinbarung, die festhält, wie Tilgungsleistungen bei einer Trennung berücksichtigt werden, schafft hier Klarheit.

Was bei einer Trennung passiert

Niemand kauft eine Immobilie mit dem Gedanken an eine Trennung. Trotzdem ist sie der Fall, für den eine Regelung am dringendsten gebraucht wird, weil ohne sie das Gesetz entscheidet.

Ohne Vereinbarung droht die Teilungsversteigerung

Können sich Bruchteilseigentümer nicht einigen, kann jeder von ihnen die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Im äußersten Fall führt das zur Teilungsversteigerung, bei der die Immobilie öffentlich versteigert und der Erlös aufgeteilt wird. Die erzielten Preise liegen dabei häufig unter dem Wert, der bei einem freihändigen Verkauf möglich wäre.

Übernahmeregeln vereinbaren

Eine Miteigentümervereinbarung kann festlegen, wer im Fall einer Trennung die Immobilie übernehmen darf, wie der Übernahmepreis ermittelt wird und in welcher Frist die Auszahlung erfolgen muss. Häufig wird vereinbart, dass ein unabhängiges Gutachten den Wert bestimmt. Solche Regelungen verhindern, dass einer der Partner den anderen durch Verzögerung unter Druck setzen kann.

Sinnvoll ist auch eine Regel für den Fall, dass keiner die Immobilie übernehmen möchte oder kann. Dann sollte feststehen, wie der freihändige Verkauf organisiert wird, wer bis dahin die laufenden Kosten trägt und wer im Haus wohnen bleiben darf. Gerade diese Übergangszeit ist erfahrungsgemäß der Abschnitt, in dem sich Konflikte zuspitzen.

Ausschluss der Aufhebung im Grundbuch

Das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, kann vertraglich für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen werden. Wird diese Vereinbarung im Grundbuch eingetragen, wirkt sie auch gegenüber einem späteren Erwerber eines Anteils. Ein wichtiger Grund berechtigt allerdings weiterhin zur Aufhebung, sodass der Ausschluss kein vollständiger Schutz ist.

Absicherung für den Todesfall

Für unverheiratete Paare ist die Absicherung im Todesfall der Punkt mit den gravierendsten Folgen, wenn er ungeregelt bleibt. Ohne Testament verliert der überlebende Partner im schlimmsten Fall das gemeinsame Zuhause.

Testament oder Erbvertrag

Unverheiratete Paare können kein gemeinschaftliches Testament errichten, wie es Ehepaaren offensteht. Möglich sind jedoch zwei Einzeltestamente oder ein notarieller Erbvertrag. Der Erbvertrag hat den Vorteil, dass er nicht einseitig widerrufen werden kann, was bei gemeinsamem Eigentum oft gewollt ist.

Erbschaftsteuer als Belastung

Selbst wenn der Partner erbt, fällt Erbschaftsteuer an. Der Freibetrag für nicht verwandte Personen liegt bei 20.000 Euro, darüber werden hohe Steuersätze fällig. Bei einem halben Anteil an einem Einfamilienhaus kann das eine Summe ergeben, die ohne Verkauf kaum aufzubringen ist. Die Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim gilt nur für Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder.

Ergänzende Instrumente

Wo ein Erbe des Partners steuerlich zu teuer wäre, kommen andere Lösungen in Betracht. Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch kann dem Überlebenden die Nutzung sichern, ohne dass er Eigentümer wird. Eine Risikolebensversicherung über Kreuz, bei der jeder Partner Versicherungsnehmer und Begünstigter der Police des anderen ist, kann die Mittel für Steuer oder Kreditablösung bereitstellen.

• Testament oder Erbvertrag zugunsten des Partners
• Wohnrecht oder Nießbrauch als Alternative zum Eigentum
• Risikolebensversicherung über Kreuz zur Finanzierung

Übertragungen zwischen den Partnern

Nicht selten ändern sich die Verhältnisse nach dem Kauf. Einer der Partner möchte den anderen stärker beteiligen, oder Anteile sollen nach einer Hochzeit neu verteilt werden. Für unverheiratete Paare sind solche Übertragungen teurer, als viele erwarten.

Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen

Überträgt ein unverheirateter Partner einen Anteil gegen Zahlung auf den anderen, fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Unter Ehegatten sind solche Übertragungen dagegen befreit. Wer absehbar heiraten möchte, kann deshalb mit einer späteren Neuordnung warten, statt sie vorher steuerpflichtig durchzuführen.

Anders liegt es, wenn die Übertragung Teil einer Trennung ist und ein Partner den anderen auszahlt. Auch dann fällt bei unverheirateten Paaren Grunderwerbsteuer auf den übernommenen Anteil an. Bei einem hälftigen Anteil an einem Haus im Wert von 500.000 Euro kommen je nach Bundesland schnell mehr als zehntausend Euro zusammen, die in der Übernahmerechnung berücksichtigt werden müssen.

Schenkungsteuer bei unentgeltlicher Übertragung

Wird ein Anteil ohne Gegenleistung übertragen, gilt das als Schenkung. Auch hier greift für unverheiratete Partner nur der niedrige Freibetrag. Bei Immobilienwerten im sechsstelligen Bereich ist eine solche Schenkung schnell steuerpflichtig, was bei der Planung berücksichtigt werden sollte.

Wenn Tilgung als Übertragung gilt

Weniger bekannt ist, dass auch laufende Zahlungen eine Schenkung darstellen können. Tilgt ein Partner über Jahre allein ein gemeinsames Darlehen, während der andere als hälftiger Miteigentümer im Grundbuch steht, wächst dessen Vermögen ohne eigene Gegenleistung. In der Regel fällt das steuerlich nicht auf, solange die Beträge moderat bleiben. Bei größeren Sondertilgungen kann es aber relevant werden, und spätestens bei einer Trennung wird die Frage gestellt, wem diese Zahlungen eigentlich zuzurechnen sind.

Eine Checkliste für den Notartermin

Viele der beschriebenen Punkte lassen sich in einem Termin klären, wenn sie rechtzeitig vorbereitet werden. Notare bieten in der Regel an, Miteigentümervereinbarung und Kaufvertrag aufeinander abzustimmen und im selben Zug zu beurkunden.

Was vorher besprochen sein sollte

Vor dem Termin sollten beide Partner wissen, mit welchen Beträgen sie sich beteiligen, welche Quote im Grundbuch stehen soll, wer die Immobilie bei einer Trennung übernehmen dürfte und was im Todesfall geschehen soll. Diese Fragen sind unangenehm, aber sie sind am Anfang leichter zu beantworten als in einer Krise.

Regelmäßig überprüfen

Eine Vereinbarung, die beim Kauf passte, kann nach zehn Jahren veraltet sein. Kinder, Erbschaften, Sondertilgungen oder eine Hochzeit verändern die Ausgangslage. Es lohnt sich, die Regelungen in größeren Abständen gemeinsam durchzugehen und bei Bedarf anzupassen.

Unterlagen geordnet aufbewahren

Kaufvertrag, Miteigentümervereinbarung, Darlehensverträge, Nachweise über eingebrachtes Eigenkapital und Testamente gehören an einen Ort, den beide Partner kennen. Im Ernstfall, ob bei Trennung oder Todesfall, ist genau diese Übersicht häufig nicht vorhanden. Eine einfache Mappe mit Kopien, ergänzt um eine Liste der Ansprechpartner bei Bank, Notar und Versicherung, erspart den Beteiligten in einer ohnehin belastenden Situation viel Aufwand.